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深圳市龙岗区2017年人民调解案例汇编

2018年07月04日 10:51来源:深圳侨报收藏字号:TT

租期至续约难 调解终化疑难

吉华街道人民调解委员会

●案情简介

2007年A公司在临街开发了某楼盘,陈某、蔡某等200人将楼盘商铺买下,双方约定一定期限内由A公司统一管理,对商铺进行统一租售与开发,所得租金折抵部分购铺款。A公司遂将该楼盘整体租赁给B公司,如今租期到期,B公司虽有意续租但与A公司及小业主就租金问题差距太大无法达成统一意见。小业主内部也开始产生巨大的分歧,部分小业主倾向依旧以整体租赁的方式进行处理,这样可以实现规模效应便利招商,但不同业主对租金的期待和要求又各不一样,部分业主倾向自行经营。眼看租赁合同到期日的日渐临近,双方续约问题却迟迟无法推进, 2017年4月8日,部分焦急的业主代表来到吉华街道信访办,请求街道予以帮助。吉华街道人民调解委员会介入调解。

●调解过程

由于本案牵涉人数较多,涉及的法律关系也相应较为复杂,而且本案存在诸多现实问题与法律权益倒挂的现象。例如小业主人数众多但是产权分散,所有产权加起来甚至不如A公司自有商铺存量;开放式的商铺结构使得该物业必须整体出租才能产生最大的经济效益,但是业权相互独立,每个业主都有自由行使其所有权的权利,但个人业权的自由行使不可避免又会在对其他业主产生事实上的经济损害等,稍有不慎极易引发群体性纠纷。调解员经调查还发现,B公司存在超期转租的问题,致使矛盾存在进一步恶化的可能。

调解员在听取了业主意见的基础上,对纠纷情况进行了十分细致的调查,确定了从大处着手,制定整体的工作思路。

首先,梳理案件涉及的法律问题,并向街道有关部门备案,向街道请示成立调解工作组,邀请街道各职能部门共同参与,整理出法律意见,按照先易后难、化繁为简的原则,将问题拆解逐个解决的方案。其次,确定工作的重点是对涉及人数众多的业主业权行使问题,确定整体协调,统一经营的调解思路。再次,确定本次纠纷的难点,在于几个法律问题的解决方案可能互为前提,结果相互影响,确定调解工作的三大重心,即以开发商A公司作为首要突破点,B公司和业主群体作为工作难点。

●调解结果

调解员解决法律关系较为清晰B公司超期转租的问题后,对B公司进行了法律分析,明确B公司在此问题中的责任,按照权责相应原则以较为强硬的语气打消B公司试图通过人为设置障碍要挟租户妥协的想法;对于租户则通过进行整体劝解和个体攻坚相结合的工作方法,最终双方各退一步在B公司原合同到期前就补偿问题达成一致意见。

●适用法律法规

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

《广东省城镇房屋租赁条例》第二十七条 转租的租赁合同的租期,不得超过原租赁合同的租期。但当事人另有约定的除外。